Änderungen in 2019 für Mieter, Eigentümer und Bauherren

Höhere Strompreise trotz sinkender Ökostromzulage, teurere Gaspreise durch höhere Netzgebühren, eine Sonder-AfA für den Mietwohnungsbau und eine stärkere Mietpreisbremse – das sind die Änderungen in 2019 für Bauherren, Mieter und Eigentümer

19.01.19

Ökostromumlage sinkt, Strompreist steigt trotzdem

Die Ökostromumlage führte in den vergangenen Jahren zu einer Verteuerung des Stroms. Dies ist 2019 nicht mehr der Fall. Allerdings erhöhen sich die Preise trotzdem – wegen gestiegener Erzeugerpreise und höherer Netzumlage.

 Die Zeiten, in denen der Ausbau der erneuerbaren Energien den größten Anteil bei Strompreissteigerungen ausmachte, scheinen zunächst der Vergangenheit anzugehören. Die Ökostromumlage, die jeder Stromabnehmer mit seiner Stromrechnung zahlt, verringert sich in 2019 um gute fünf Prozent. Der bisherige Preis pro Kilowattstunde Strom betrug bisher 6,792 Cent; ab Januar 2019 dann nur noch 6,405 Cent. Bei einem Verbrauch von 4.000 Kilowattstunden jährlich zahlt ein Haushalt danach anstelle von ca. 272 Euro im Jahr 2018 in Zukunft noch 256 Euro EEG-Umlage und somit etwa 16 Euro weniger. Als Grund für die sinkende EEG-Umlage kann der leicht gestiegene Börsenpreis für Strom genannt werden, denn mit der EEG-Umlage wird die Differenz zwischen dem Strompreis an der Börse und den EEG-Vergütungen ausgeglichen. Auch die höheren Kosten für CO2-Zertifikate haben zur Reduzierung der Umlage beigetragen.

 Die gestiegenen Börsenpreise zählen aber auch zu den Gründen, warum Verbraucher nicht zwingend mit einer sinkenden Stromrechnung rechnen sollten. Das, was bei der EEG-Umlage wegfällt, dürfte vielfach beim Strompreis selbst wieder hinzugerechnet werden. Außerdem gab es von einigen Anbietern die Ankündigung für höhere Netzentgelte. Des Weiteren wird Letztverbrauchern 2019 erstmalig eine Offshore-Netzumlage für den Anschluss von Windkraftanlagen auf hoher See ans Stromnetz in Rechnung gestellt. Die Umlage beträgt 0,416 Cent pro Kilowattstunde. Hier werden die Netzkosten jedoch von der Netzumlage in die neue Offshore-Netzumlage übertragen. Aus diesem Grund sinken im Norden und Osten Deutschlands an vielen Orten die normalen Netzentgelte, während Abnehmer im Westen und Süden davon keinen Vorteil haben, sondern quasi solidarisch erstmals an den Offshore-Netzkosten beteiligt werden. Die Konsequenz dieser zusätzlichen Belastungen ist, dass für viele Verbraucher vor allem im Süden und Westen Deutschlands deshalb tendenziell eher mit einer Erhöhung der Strompreise als mit einer Senkung zu rechnen ist.

 Gaspreise steigen vielfach wegen höherer Netzgebühren

In zahlreichen Städten kommen auf die Verbraucher künftig höheren Gaspreise zu, da einige Versorger die Netzgebühren zum Teil stark erhöhen. Allgemein steigen die Netzgebühren bundesweit im Durchschnitt nur um ein Prozent, es gibt jedoch Abweichungen nach oben, so das Vergleichsportal Verivox. Den höchsten Anstieg gibt es in Bremen (plus 28 Prozent), was bei einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr 71 Euro an Mehrkosten verursacht. Hohe Steigerungen gibt es beispielsweise auch in Niedersachsen (11 Prozent) und Hamburg (7 Prozent). In einigen Regionen sinken die Netzgebühren aber auch – den größten Vorteil haben hier die Leipziger, die bald 22 Prozent weniger Netzgebühren zahlen müssen. Allerdings hat Verivox auch die Beobachtung gemacht, dass die Beschaffungspreise für Gas in den vergangenen Monaten erhöht wurden, weshalb sich  wohl häufig eine Steigerung des Endverbraucherpreises ergeben wird. Danach hätten schon jetzt etwa 30 regionale Gasversorger Preisanhebungen von durchschnittlich sieben Prozent angekündigt.

 Sonder-AfA soll Mietwohnungsbau erleichtern

Bauherren, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 einen Bauantrag stellen, kommen in den Genuss der Sonder-AfA. Zusätzlich zur Möglichkeit, 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten (ohne die Grundstückskosten) steuerlich abzuschreiben, können vier Jahre lang weitere fünf Prozent abgeschrieben werden. Förderung erhalten neben Neubauten auch Dachaufstockungen, der Dachausbau oder die Umwandlung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Abgeschrieben werden können jedoch keine Luxuswohnungen, sondern nur bezahlbarer Wohnraum: Wer mehr als 3.000 Euro/m² ausgibt hat davon keinen Vorteil, denn absetzbar sind maximal 2.000 Euro/m².

 Mindestlöhne werden erhöht

Nicht nur der reguläre Mindestlohn steigt 2019 von 8,84 Euro auf 9,19 Euro pro Stunde. Ebenfalls einige Handwerker können sich ab Januar 2019 über mehr Geld auf dem Konto freuen, denn auch branchenspezifische Mindestlöhne steigen: Dachdecker erhalten beispielsweise ab 1. Januar mindestens 13,20 Euro anstatt 12,90 Euro pro Stunde; Elektriker wenigstens 11,40 Euro als bisher 10,95 Euro pro Stunde. Da Handwerker gestiegene Kosten meistens ihren Kunden weiter berechnen, sollten sich Immobilieneigentümer auf höhere Preise einstellen.

Mietpreisbremse wurde verschärft

Zum Jahresende hin wurde vom Bundesrat eine Verschärfung der bisher scheinbar wenig wirksamen Mietpreisbremse beschlossen:

Vermieter müssen neuen Mietern in Zukunft auf Wunsch die Miete des Vormieters offen legen. Sie sind dazu sogar unaufgefordert verpflichtet, wenn die neue Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, damit der Nachmieter prüfen kann, ob die Höhe der Miete zulässig ist. Der Grund dafür: Vermieter dürfen zwar in Gebieten mit knappem Wohnraum bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen. Voraussetzung ist jedoch, dass der vorherige Mieter nicht bereits mehr Miete gezahlt hat. Vermieter, die auch dann eine höhere Miete fordern wollen, wenn der Vormieter weniger zu zahlen hatte, müssen Neumietern künftig automatisch mitteilen, wie es dazu kommt – z. B. wegen vorheriger Sanierungsarbeiten, aus denen eine höhere Miete resultiert. Entzieht sich der Vermieter seiner Auskunftspflicht, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen – auch dann, wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse objektiv vorliegt.

 Für Mieter gibt es zudem weniger Hindernisse, wenn sie eine überhöhte Miete beanstanden wollen. Demnächst wird eine einfache Ermahnung an den Vermieter ausreichend sein, welche  ohne qualifizierte Angaben zwecks Begründung auskommt. Mieter haben allerdings nicht die Möglichkeit, bereits gezahlte und überhöhte Mieten rückwirkend zu erhalten.

 Mietspiegel und Mieterhöhung nach Modernisierung: Mieterfreundliche Neuregelung

Bisher werden qualifizierte Mietspiegel erstellt, indem Abschlussmieten und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre zugrunde gelegt wurden. Aufgrund der Änderung wird der Betrachtungszeitraum nun auf sechs Jahre ausgedehnt.

 Früher konnten die Kosten energetischer oder wohnwertverbessernder Sanierungen von Vermietern bezüglich einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter mit elf Prozent der Kosten der Jahresmiete hinzufügen. Die Bundesregierung hat sich nun auf eine Senkung auf acht Prozent der Kosten pro Jahr geeinigt.

 Zudem gibt es Grenzen: Auch bei sehr hohen Sanierungskosten darf die Miete in den ersten sechs Jahren nach der Sanierung um höchstens drei Euro/m² und Monat erhöht werden; bei Wohnungen, die bislang höchstens sieben Euro/m² kosteten, um maximal zwei Euro.

 Luxussanierung als Grund für Entmietung: Künftig drohen Vermietern Strafen, die ihre Immobilien nur aus dem Grund luxussanieren, um die bisherigen Mieter danach wegen nicht bezahlbarer Mieten zum Auszug zu bewegen. Das neue Gesetz beinhaltet, dieses Vorgehen als Ordnungswidrigkeit zu betrachten, wobei Strafen bis zu 100.000 Euro drohen. Neben einigen schon feststehenden Änderungen, sollen noch weitere für 2019 entschieden werden.

 Neue Regelung für die Grundsteuer?

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht beschlossen, dass die bisherig erfolgte Berechnung der Grundsteuer nicht verfassungsmäßig ist und den Gesetzgeber beauftragt, dass bis spätestens bis Ende 2019 eine Neuregelung dazu vorliegen muss. Die alten Regelungen gelten aber während einer Übergangsfrist von fünf Jahren auch weiterhin. Dennoch ist der Gesetzgeber gefragt und wird wohl 2019 eine umfassende Neuregelung erlassen. Wie diese aussehen soll, ist noch fraglich.

 Verkürzung der Grunderwerbsteuer: Erschwerung für „Shared Deals“ geplant

Durch einen Steuertrick gehen dem Fiskus jährlich Milliarden verloren: Immobilieninvestoren können die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie umgehen, wenn sie eine Immobilie nicht auf direktem Weg erwerben, sondern weniger als 95 Prozent Anteil einer Firma, welche Eigentümer der Immobilie ist. In der Vergangenheit kam es daher oftmals zur Gründung einer Firma, deren einziger Geschäftszweck im Halten einer Immobilie bestand. In dem Fall können Anteile der Firma bis unter 95 Prozent grunderwerbsteuerfrei verkauft werden. Nach einer Haltefrist von mindestens fünf Jahren ist es dem Investor dann möglich, die restlichen gut fünf Prozent der Firmenanteile vom Alteigentümer zu erwerben, ohne auch nur einen Cent Grunderwerbsteuer an den Staat zu zahlen. Diese Steuervermeidung nennt sich in der Investorenszene „Shared Deal“ und ist entsprechend dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) völlig rechtmäßig (§ 1 Abs. 3).

 Während für private Hausbauer in einigen Bundesländern immer höhere Grunderwerbsteuersätze gelten, können große Investoren oft völlig legitim ihre Grunderwerbsteuer bis auf null reduzieren. Eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister erarbeitet nun Änderungen, um solche „Shared Deals“ zu verhindern. Demnach ist geplant, die Grenze, ab welcher keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Frist, ab wann der neue Eigentümer die Restanteile steuerfrei erwerben kann, von fünf auf zehn Jahre zu erhöhen.

 Vielerorts gibt es sogar die Forderung, „Shared Deals“ komplett zu untersagen. Dies würde jedoch zur Folge haben, dass Unternehmen mit Immobilieneigentum, die keine spekulativen Zwecke verfolgen, bei jeder kleinen Umstrukturierung grunderwerbsteuerpflichtig wären.

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